シェアハウスの管理運営を、アパートやマンションの管理と同じだと考えていると、必ずどこかで綻びが出ます。最大の相違点は、「ハード（建物）」の維持以上に「ソフト（コミュニティ）」の調整が重要であるという点です。

1-1. シェアハウスならではの膨大な実務リスト

 
シェアハウスの運営には、一般不動産にはない細かな業務がこれだけ存在します。
✅集客・マーケティング： 自社サイト、各種SNS（Instagram/X）、ポータルサイトの運用。

✅現地内覧・入居審査： 収入面だけでなく、共同生活に適した「人柄」や「マナー」の審査。

✅入居者フォロー： 入居者同士のコミュニケーションの橋渡し、コミュニティ形成。

✅トラブル仲裁： 騒音、ゴミ出し、清掃当番、共有部の私物化への対応。

✅バックオフィス： 家賃管理、設備修繕、備品の補充管理、定期清掃の手配。

✅契約・法務： 定期借家契約の管理、ルールブック（規約）の策定・更新。

これらすべてをオーナー様一人が行うのか、プロに任せるのか。その選択が、数年後のキャッシュフローを大きく左右します。
 
 

シェアハウスの管理手法は大きく分けて「自主管理」と「運営委託（変動型サブリース等）」の2つです。

2-1. 自主管理：収益最大化を目指すオーナー向け

メリット：

家賃収入の最大化： 売上の15〜20%に及ぶ管理費を支払う必要がありません。
自由度の高い運営： オーナー自身のこだわりや想いを、ルールや内装に即座に反映できます。

デメリット：

膨大な拘束時間： 24時間365日、いつ発生するか分からないトラブル（水漏れ、騒音等）への対応が求められます。

ノウハウ不足によるリスク： 客付けができない、悪質な入居者を排除できないといった事態に陥りやすいです。

2-2. 運営委託：プロのノウハウで安定経営を目指すオーナー向け

メリット：
高い客付け力： 自社サイトやSNSなどの独自の集客ルートを活用できます。
トラブルのプロ対応： 入居者同士の複雑な人間関係のトラブルを、経験豊富なスタッフが解決します。

デメリット：

高額な管理手数料： 一般賃貸（3〜5%）に比べ、シェアハウスは15〜20%が相場です。
運営会社との相性： 管理会社の質が低いと、稼働率が下がり、大切な資産が荒れてしまいます。

近年、絆家シェアハウスには「他社からの管理変更（委託先変更）」の相談が急増しています。その背景には、シェアハウス市場の「コモディティ化（同質化）」があります。
 
 

3-1. スペック競争の限界

「駅近」「築浅」「おしゃれな家具」といった物理的な付加価値は、周辺に新築ができるとすぐに色褪せてしまいます（＝消費される価値）。

3-2. 管理会社選びの失敗例

「管理費が安いから」という理由で選んだ会社が、実はポータルサイトに掲載して問い合わせを待つだけの「待ち」の姿勢だったというケースは少なくありません。

集客に苦戦している： 以前の管理会社では入居者が2名しかいなかった物件が、絆家への変更後、半年で満室になった事例もあります。

入居者の質が低下： 審査が甘いと「お局化」する入居者が現れ、新しい人が定着しない負の連鎖が生まれます。

4. プロが教える「自主管理」と「委託」の判断基準

絆家シェアハウスでは、物件の「規模」と「条件」に応じて、以下の判断基準を推奨しています。

4-1. 10名以下の小規模物件は「自主管理」を推奨

意外かもしれませんが、一軒家規模の小規模ハウスには自主管理をおすすめしています。

理由： 管理費（15〜20%）を支払うと手残りが非常に少なくなるためです。

戦略： 一度入居者が安定すれば、日常業務は清掃と家賃確認のみとなります。オーナー自らが「顔の見える運営」を行うことで、アットホームな付加価値を最大化できます。

4-2. 20名以上の中・大規模物件は「運営委託」を推奨

20名を超えると、毎月の入退去や細かなトラブルが必ず発生します。

理由： 常に「攻めの集客」を継続しなければならず、プロモーション費用やイベント企画力が必要不可欠になるためです。

戦略： 絆家のような「独自のコミュニティ循環」を持つ会社に委託することで、広告費を抑えつつ高い稼働率を維持できます。

 
私たちは、シェアハウスの管理変更を行う際、単なる「ハコ」の管理は行いません。物件のポテンシャルを最大限に引き出すための「リブランディング」を行います。

①「体験」を売るコンセプト設計

インフルエンサーやフォトグラファー、アンバサダーチームと協力連携し、「その家でどんな暮らしができるか」を視覚的に訴求し直します。

② 徹底した入居審査と再契約

管理変更時には、既存入居者様全員とも面談を行い、管理の方向性、ハウスのルールや温度感を再共有します。これにより、ハウス内の空気を「居心地の良いもの」へ浄化します。

③ 姉妹ハウスとの循環ネットワーク

全国にある絆家の拠点（姉妹ハウス）からの移動や卒業生の再入居など、独自のコミュニティネットワークを最大化し、集客促進を行います。

シェアハウスの管理運営はさまざまな方針や方法が存在します。しかしその管理手法は、一般賃貸管理とは全くの別物。共同生活の管理は、独自の手法が必要です。

✅今の管理会社で稼働率が上がらない
✅自主管理をしているが、限界を感じている
✅これからシェアハウス投資を始めたいが、何から手をつければいいか分からない

そのようなお悩みをお持ちの方は、まずは一度ご相談ください。お気軽にご連絡、お待ちしています。