絆家シェアハウスkotonoha新小岩は、2021年末にオープンした物件です。

オーナー様は躯体から立て替える物件の投資運用を検討されており、一般賃貸・オフィス賃貸・シェアハウス賃貸とで検討されておりました。

この物件の延べ床面積は200平米。もし賃貸物件として１Kを作る場合には、6〜7戸が精一杯でした。

１K相場は、60000円なので、総家賃は合計36万円〜42万円です。

しかしシェアハウスの場合には、同じ面積で20畳程度の広めの共同キッチン＆リビングスペースを残しても、個室を12部屋作ることが出来ます。家賃は平均相場とシェアハウス市場の平均より、55000円〜57000円に設定。12部屋合計で総家賃は65万円前後になります。

一般賃貸と比較した場合、単純計算で満室稼働の場合、1.4倍の利回りとなります。

また、工事コストはどうでしょうか。

この物件の場合、通常賃貸での工事コストに比較して2/3にすることに成功しました。

その理由は、水回りにあります。通常、１Kの場合には各住戸に全て水回りをつける必要があります。UB、トイレ、洗面台、キッチン、給湯器など、全住戸で７台ずつが必要です。原油高で価格が高騰している中で、水回りは大きくコストがかかる部分です。

しかしシェアハウスの場合には、水回りも共有で使ってもらうため、弊社の同様の物件においては、UBorシャワー、トイレ、洗面は２つずつ。キッチンは１つで足ります。一見、12名に対してその数は少ないのではと思われる方もいるのですが、シェアハウスでは平均的に、８人に一つの水回りがあると良いと言われているので、上の数でも十分な数となります。

ー現在の運用は？

おかげさまでオープンより常に満室稼働。ウェイティングも多くいただく人気物件として運用させていただいております。絆家シェアハウスの強みは「ソフト面で価値を感じた入居者様は、ハード面（設備や新しさ・立地）などで市場の他に良い物件が現れたとしても、長期的に暮らしていただきやすい」という点があります。

コミュニティに特化した弊社だからこそ、その価値に満足していただき、ご入居者様の平均入居期間は業界平均より1.5倍長い1年半〜2年。安定した稼働率で物件オーナー様にもご満足いただいています。

次の例は、マンションの1階部分をシェアハウスとして活用・2階から4階を一般賃貸として活用されているマンションオーナー様の事例です。

この物件は、元々マンション投資をされていたオーナー様より入居稼働が悪い（人気の少ない）1階部分をシェアハウスにできないか？というご依頼より管理委託をさせていただいております。

元々1階部分で3LDK15戸あった物件を2戸分をメインリビングとしてリノベーションし、3LDK13戸をシェアハウスとしていますが、3LDKには4〜5名、個室・ドミトリー部屋と居室用途を設けているので、一般賃貸のマンションで貸し出すよりも利回りが良い状態で運用をスタート。

通常、3LDKを借りる家族層にとってマンションの1階は治安面も含めて人気がなく空室リスクも高いのが正直な話です。しかしシェアハウスに暮らす20代30代の単身者にとってはマンションの階数はそんなに気にする点ではありません。シェアして暮らすので家賃を抑えながら、シェアハウスの中では特に水回りが充実している環境で非常に満足度が高く、平均入居期間も同じく1.5年以上。

稼働についてもオープンから5年経過しておりますが常に90%前後の稼働で管理委託を引き受けさせていただいています。

2戸、共有スペースとしてリノベーションをしたとしても賃貸より利回りが良いのは、シェアハウスならではの水回りを共有できる間取り設計ができるからならではですね。さらに一般賃貸とシェアハウスを組み合わせることで空室懸念を配慮した物件運用に成功しています。

元々マンション物件だった、こちらの物件を弊社でシェアハウスとして運用させていただいています。

賃貸とシェアハウスを組み合わせた不動産運用をしている物件ですが、元々オーナー様は投資目的で物件を購入。通常賃貸よりも利回りを1.4倍に高めた収支モデルの元、シェアハウス運営でも稼働率を高め、売却されました。購入時よりも利回りが良い形で運用されていましたので、価格も当時より上がった状態で売却。

現在オープンから6年以上経過していますが、シェアハウスの稼働率は平均9割超えを保ったまま、物件をオーナー様から預けさせていただいております。

元々の物件価値を高めた状態で売却された、不動産投資成功例でもあります。

このような実例を見てもシェアハウスの不動産運用の一番のメリットは利回りの良さです。

一般賃貸として運用するよりも圧倒的に利回りが良いことが何よりのメリットと言えるでしょう。

しかし、もちろんメリットばかりではありません。もしデメリットを挙げるとするならば、シェアハウスの管理運営方法は一般賃貸の管理よりも難易度が高めなこと。

通常、一般不動産管理は客付けと送客・賃貸借契約の終結・一部修繕管理が一般的です。しかしシェアハウスの場合は他者との共同生活となるため、独自のハウスルールの設定・一般不動産とは異なる集客導線・送客販路の確立・入居者様同士のトラブル対応や修繕対応など、その業務は多岐にわたります。

管理会社によって管理の仕方が様々であること、管理委託費も8%から20%と管理会社によっても様々です。平均して15%から20%の管理会社が多いことが特徴ですが、安いから飛び込むのは注意。管理会社によっては稼働率が常に悪いが集客対策を考えている様子がない・管理体制がきちんとされていない・オーナー自身が備品や設備管理をしなければいけない・清掃費がその分高め・・など困ったお悩みを物件オーナー様からお伺いすることもあるので、管理会社を選定する場合はきちんと実際の毎月の管理の内容・オーナー側との連携の方法を確認しておきましょう。

それでは、実際にシェアハウス投資を検討する場合、管理会社に委託をした場合にどのような管理がされるのでしょうか。基本的なシェアハウス管理内容をご紹介したいと思います。

①集客・入居者客付け

シェアハウスの集客はポータルサイトを利用している管理会社がほとんどです。しかし、ポータルサイト以外の集客導線を構築しているか？確認ください。

自社のホームページの運用はどうでしょうか。ホームページの更新頻度を確認すると、運用されているホームページなのか、作ったまま置き去りにされているホームページなのかがわかります。

SNSはどうでしょうか。時代の流れとともに、飲食店やお出かけのスポットなど、何かを調べたいとき、今ではホームページで検索する前にSNSで検索をする20代から30代の若者がとても多いです。シェアハウスもそう。SNSや公式LINE、Googleマップなど今の時代に合わせた集客導線はどの程度作り込みがされているのかで、その管理会社の集客体制がわかります。

管理会社のクチコミなどがみられる場合は、実際の入居者様のリアルな声になるので、そちらも確認しておきましょう。

②問い合わせ対応・内覧対応・入居決定率

実際にどの程度お問い合わせをいただき、内覧に確約しているでしょうか。

また、内覧を実施後、どの割合の方がご入居いただいているでしょうか。

聞ける場合は、管理会社に尋ねてみるのもおすすめです。集客に強い管理会社はこの数字をすぐに答えることができますが、集客に力を入れていない・弱い管理会社はこの数字が曖昧です。

同時に退去率と退去割合に対して稼働率をどう管理しているかを尋ねてみると、その会社の数字への意識がわかりますのでおすすめです。

また、シェアハウスの内覧は通常の賃貸会社と異なり、設備や契約の説明だけではなく、そのシェアハウスではどのような共同生活を送ることができるのかをお問合せ者様にお伝えすることが大切です。

どんな方々が住んでくださっているのか、ご入居いただくとどんな暮らしを送ることができるのかをお伝えした方が、当たり前ですが成約率も高まります。

管理会社とご入居者様の距離が遠すぎると、この説明が管理側ができないため、注意が必要です。

どのような内覧をしているか、また決定率はどの程度かを質問してみましょう。

絆家シェアハウスの場合は、内覧決定率は1.5%を平均とし、1.3%から1.7%の間で内覧者様にご入居を決定いただいています。

③入居者様対応

一般賃貸と一番大きな違いは「シェアハウスの入居者様対応」があることです。

シェアハウスは共同生活なので、ともに生活を送る方々同士のルールが必要です。このルールが曖昧な場合やきちんと守られていない場合、トラブルに発展しやすく退去率にも繋がりやすい傾向があります。

トラブルが起きた際の明確な対応方法が定まっているか。その以前にトラブルが起きない仕組みが用意されているかも大切です。例えば過去「シェアハウスの共有リビングをなくし、人との接点を減らすことでトラブルも減らす」という謳い文句でリビングをなくしてあまりに高すぎる利回りだけを重視したシェアハウス投資を促していた管理会社が倒産したニュースも記憶に新しいですが、蓋を開けてみると、入居者様同士の接点を減らしたことで、余計にトラブルが多かったそうです。

お互いを知り合えないと、ルールが守られていない時によりトラブルに発展しやすいのは、シェアハウスに限らずよくあることですよね。特に水回りや共有スペースを一緒に利用する共同生活だからこそ、お互いを知り合えて、何かあった時に伝えあえる関係性構築がシェアハウスにはとても大切。その接点のきっかけを運営側がきちんと考えているかも、退去率に関わる大きなポイントです。

④定期清掃・備品管理

シェアハウスの共有スペースには定期清掃が行われます。その清掃手配、また共有で使用する備品の発注・在庫管理等を行います。定期清掃がどの程度で行われるかも大切な管理業務の一つですね。

外注で任せっぱなしで、実はきちんと清掃されていなかった・・ということがないよう、外注先の清掃担当者の方との連携もとても大切です。過剰備品がないように定期的に確認・発注を行うことや清掃がきちんと行き届いているか。また入居者様方がルールをきちんとお守りいただいているか、運営者が直接現地を確認・訪問する機会をどの程度設けているかも確認をしましょう。

健やかな環境は入居者様の居心地の良さにも繋がりますので、退去率の低下にも大きく影響します

⑤修繕対応・設備メンテナンス

設備や施設に何か不具合があった場合、修繕業者を探し現地の対応を行います。

例えばちょっとした電球交換やドアノブのねじ回しなど小さな作業から水漏れなど業者依頼が必要な場合の対応など様々です。

設備に関しての修繕はオーナー様と連携を図りながら、入居者様への問い合わせ対応から現地確認・解決まで一連を担います。

※上記は絆家シェアハウスの管理体制の一例を元に掲載しています

時代とともに、シェアハウスのニーズは高まりつつあります。特に30人から100人規模の大きな物件で、共有スペースで交流が持てるコミュニティやコンセプトのあるシェアハウスはとても人気があります。10年前のシェアハウス市場は一軒家規模の小さなシェアハウスのイメージしかありませんでしたが、今では大型規模のユニークなシェアハウスが多く誕生しています。

しかし「誰でも高利回りで運用が可能」というわけでもありません。

物件にコミュニティやコンセプトという価値をつけてきちんと運営することで、一人暮らしでは実現ができな体験価値が入居者満足度につながり、高い稼働率を通して不動産の価値を更に高めることが可能。

この記事をご覧いただき、マンション・アパート物件をシェアハウスとして運用を検討されるオーナー様には今ならシェアハウス投資についての30分無料特別相談も実施しています。少しでも興味を持っていただけた方は公式LINEもしくはお問合せページよりご連絡をお待ちしています！