シェアハウスとは、1つの物件を複数の賃貸人が共同で借りるタイプの賃貸物件を指します。

リビング、キッチン、水回りを共有することで家賃を抑えて暮らすことができること、引っ越しの初期費用を抑えて暮らすことができることで２０代３０代の単身者に人気の住まい方です。

友人や気の知れる仲間同士で賃貸物件をシェアする「ルームシェア」と異なるのは、シェアスペースの管理や賃貸物件の管理自体を仲介管理会社が行うことが特徴です。一般的な賃貸物件として貸し出すよりも利回りが良いことで、投資目的に物件を購入してシェアハウス運用するオーナーの方も増えています。

2021年度シェアハウス市場調査によると、2021年のシェアハウス物件数は5057件です。
前年度に比べてやや微減となっていますが、長期的な目線で見ると人気は継続しているといってよいでしょう。

また、以前は首都圏や近畿地方の都市部が中心でしたが、現在では地方にも人気が広がっています。コロナ渦明けでリモートワークが復旧したことと、シェアリングエコノミーの広がりや空き家の活用についての政府の後押しがシェアハウス市場の追い風になっているようです。

シェアハウスの経営には大きく分けて3つの方法があります。一般の賃貸物件に加え、共用スペースの管理といったノウハウが必要になるため、専門的に物件を扱っているシェアハウス管理会社への委託が望ましいでしょう。

①管理委託
②サブリース
③自社運営

それぞれどのような管理方法になるかを紹介します。
　

①管理委託

管理委託は、主にシェアハウスの管理を専門に行っている管理業者に運営を委託する方式です。入居者の募集・契約手続きのほか、家賃徴収代行、共用スペースの清掃管理代行、入居者の交流を促すイベントなどの運営などを丸投げして委託することができます。

専門的なノウハウのある管理業者に運営を丸投げできるので、物件オーナー側は一才手間がかかりません。しかし、家賃の10～15％程度の管理手数料がかかります。

②サブリース

サブリースは、サブリース業者に物件を一括で賃貸し、サブリース業者が入居者との賃貸借契約のほかシェアハウスの運営を行う方式です。
サブリースの家賃は一般的には入居者から受け取る家賃から15％～20％差し引いた金額が設定され、これがサブリース会社の利益になります。
シェアハウスの運営管理を任せられる点については管理委託方式と同様ですが、一棟まるごと賃貸借契約を締結するため、空室リスクから解放されることが大きなメリットです。

③自主管理

シェアハウスの運営管理を自身で行う方式です。
管理委託料を支払う必要がないために収益性の面では売り上げから家賃と諸々の経費を差し引いた全てが利益として残ります。利益率として見ると一番良いですが、その代わりオーナー側に運営管理のコストと手間負担がかかります。

シェアハウス経営は、通常の賃貸管理とは異なり専門のノウハウが必要です。知識なく運営に手をつけると、思ったより手間がかかる・・・思ったより集客で苦戦する・・・など課題が発生しますので、自主管理をする場合はある程度ノウハウを身につけた状態で挑むことをお勧めします。

シェアハウスは一般的な賃貸経営に加えて、共用スペース運営や入居者の交流という要素が加わるためにさまざまなメリットやデメリットが生じます。

以前は共有スペースでのキッチンや浴室の利用に抵抗がある人が多かったのですが、最近ではテレビやメディアのポジティブな影響があり魅力に感じる若者が増えてきました。

シェアハウス経営にはそれぞれメリットとデメリットがあります。
それぞれわかりやすく紹介します。

メリット：通常の賃貸物件として扱うより、収益の最大化を狙いやすい

共有スペースをシェアすることで、通常の賃貸物件よりも家賃収益が見込まれます。
空室リスクが軽減され、収益の最大化が期待できるというメリットがあります。
オーナー側の最大のメリットはこの点であると思います。
　
 
 

デメリット：管理コスト・設備コストがかかる
　
 

新しくシェアハウスとして運用する場合、シェアハウスとしての共有スペースの施工が必要になります。
初期投資が大きくかかることが多いので、賃貸収益とシェアハウス特有の管理コストとの兼ね合いを考えて事業計画を立てる必要があります。かけたコストの分だけ回収を見込めるのか？
事業計画をしっかり立てる必要があります。

 
また、多人数での共同生活になるため、入居者間トラブルの際の管理サポートなど、専門的な管理コストが発生します。

初期費用には、大きく分けて物件の購入費用やリノベーション費用・設備購入費用があります。

物件価格は立地、延床面積・部屋数、築年数などによって異なりますが、築古のマンション・アパートをリノベーションして活用することで費用を抑えていることが多いようです。

リノベーションについては、水回りの増設やフロアごとの個室化など、元々ある間取りをシェアハウス向けに改装することが多いです。

設備備品としては、ラウンジに設置するソファー、テーブル、大型テレビ、Wifi設備など、生活に必要な備品を準備します。キッチンには炊飯器や電子レンジ・オーブンのほか、鍋・フライパン、調理器具、食器などを用意します。
　

リノベーション・設備の相場は広さにもよりますが、大体１５人前後の規模のシェアハウスの場合、家具備品で150万円～200万円、40人規模の場合は300万〜400万前後、個室設備として全部屋にエアコンやベッドなどを設置することも踏まえるとその程度を想定しておくと良いでしょう。

シェアハウス経営を始める前には、まずシェアハウスのコンセプトや入居者のターゲット設定をしっかりと行う必要があります。

「儲かるから」という安易な考えで手をつけるのはお勧めしません。
また、管理委託をする場合の管理会社の選定はとても大切です。シェアハウスの集客や稼働率、評価に大きく反映されるからです。

最近はシェアハウス市場も大きく変化しています。シェアハウスという住まい方の認知度が広がっていることで、設備や物件に対して高いクオリティを求めて入居される方も多くなってきました。

その分、安い家賃で暮らす以上に、ある程度の家賃を払っても豊かな暮らしをしたいというニーズでシェアハウスを選ぶ方も増えています。

あなたの物件は、どんな方をターゲットにしたシェアハウスになりますか？
家賃を市場より下げて価格で勝負するシェアハウスなのか、
家賃相場を平均より上げてコンセプトや設備の充実さで勝負するシェアハウスなのか。
　

男性に人気のシェアハウスか、
女性に人気のシェアハウスか、

どんな方をターゲットにしたシェアハウスにするかで、初期投資でかける費用や集客方法も変わってきます。
　
 

コンセプトをしっかり明確にしましょう。
コンセプトがはっきりしないシェアハウスは、入居後のイメージがわかないために入居募集がうまくいかないことが多いです。また、立地や家賃の価格に頼りすぎて、シェアハウスとしての体験価値の質が低い場合でも集客に苦戦しているシェアハウスは多くみられます。
　
 
どのレベルの管理水準のシェアハウス管理会社を選定することは、とても大切です。

シェアハウス経営で失敗してしまう要因の多くは、事前の市場のマーケティング不足と管理会社のレベルによるものです。

初期投資でかける費用も前提としてできるかぎり抑えることは大切ですが、それにより暮らす入居者の方の生活の質が保たれない場合は、結果入居期間が長期化できず稼働率が安定しない・・・などで失敗しているシェアハウスも見かけます。

管理会社に集客を丸投げでお任せする場合でも、その物件にどれだけ投資できるのか、オーナー側の集客に対しての協力体制も非常に大切になります。
お任せしようとしている管理会社を、どんな基準で選んでますか？あまりに安い管理費で委託できる場合も要注意です。そして、その管理会社が他の物件をどのように管理していますか？どの程度の稼働率や実績を出していますか？
また、オーナーの方針と波長の合う管理会社か、お互いに納得ができる事業計画を共に考えられる管理会社かをよく見極めることも大切です。

シェアハウスはここ数年で物件数が急激に伸びており、20代から30代の単身者を中心に認知度が高まっています。
特にオンラインが復旧したからこそ、オフラインでの繋がりやコミュニティを価値に感じる層が増えています。

そして不動産投資としても利回りがよい点から、物件オーナーとしてシェアハウス投資を考えるオーナーの方も増えているのが事実です。

しかし、どんな投資もそうですが楽して稼げるということは絶対的にありません。
物件をシェアハウスにしたからといって勝手に利回りが増えるというわけではなく、オーナー側もある程度のシェアハウス管理の知識やノウハウを持った上で、信頼できる管理会社と協力し合ってシェアハウスの満室を目指していく姿勢が重要です。　

以上、シェアハウス経営についてお伝えしました。
不動産投資をお考えの方の参考になれば幸いです。