シェアハウスとは、一つの物件を複数の入居者が共同で利用する賃貸形態です。個人の居室（プライベート空間）を確保しつつ、リビング、キッチン、水回りなどを共有します。
 
 

1-1. 一般賃貸やルームシェアとの違い

 
ルームシェアとの違い： 友人同士で直接借りるのがルームシェア。対してシェアハウスは、運営会社やオーナーが個別に契約を結び、管理・清掃を行う「事業」としての形態です。

一般賃貸との違い： 1戸あたりの収益性を高められるのが最大の特徴です。3LDKのマンションを1世帯に貸すよりも、3部屋に分けて個別に貸し出す方が、合計家賃収入は高くなる傾向にあります。

1-2. 最新の市場動向

 
2021年度の調査では国内に約5,000棟以上の物件が存在します。一時期の爆発的なブームは落ち着きましたが、リモートワークの定着や「孤独の解消」というニーズから、地方都市への普及やコンセプト型シェアハウスの需要は右肩上がりの傾向にあります。

シェアハウス経営の成否は、どの管理形態を選ぶかで決まります。
 

①管理委託（手間をかけずに安定経営）

集客から入居審査、清掃、トラブル対応までを専門業者に委託します。管理会社によって集客や管理形態が異なります。

メリット： オーナーは実務から解放される。専門業者の高い客付けや独自の管理力が活用できる。

手数料： 総家賃の10〜20%が相場。
 
 

②自主管理（空室リスクを回避）

物件を一括で借り上げた物件を自ら管理する方法です。

メリット： 入居率に関わらず一定の家賃が入るため、利益最大化を狙いやすい。

デメリット：設備投資から送客、管理まで全てを自身で行う必要があるため、赤字を含めたリスクも大きい。24時間のトラブル対応や、シェアハウス特有の人間関係の調整が必要なため、専門知識がないと疲弊するリスクがあります。

不動産投資としてシェアハウスを選ぶ際、必ず理解しておくべき「光と影」があります。

3-1. メリット：高利回りと空室リスクの分散

収益の最大化： リビング等の共有化により、面積あたりの賃料単価を上げることができます。一般賃貸より利回りが2〜5%向上することも珍しくありません。

空室リスクの平準化： 1棟1世帯の場合、退去が出ると家賃はゼロになります。しかし、10室のシェアハウスなら1人が退去しても9割の収入が維持されます。

初期費用の節約（入居者側）： 家具家電付きで敷金礼金が安いシェアハウスは、引越しニーズを掴みやすく、集客の武器になります。

3-2. デメリット：管理コストと設備投資

消耗の激しさ： 不特定多数が利用するため、設備の摩耗や汚れが早くなります。

人間関係のトラブル： 「生活音」「掃除の分担」「私物の放置」など、共同生活ならではのクレーム対応が求められます。

転用難易度： シェアハウス用に細かく仕切った間取りは、一般賃貸に戻す際に多額のリフォーム費用がかかります。

シェアハウス経営は「サービス業」に近い側面があるため、事前の設備投資が重要です。

4-1. リノベーション・改装費用

 
築古のアパートや戸建てを転用する場合、個室化のための間仕切り、水回りの増設、消防設備の設置が必要です。

消防法への対応： シェアハウスは「寄宿舎」扱いとなります。特定のルールが義務付けられており、場合により数十万〜数百万円かかる場合があります。

4-2. 家具・備品（FF&E）の購入費用

「明日からカバン一つで住める」状態を作る必要があります。

15名規模の目安： 家具備品で150万〜200万円。

40名規模の目安： 300万〜400万円前後。 ※全室へのエアコン設置、ベッド、カーテンに加え、大型冷蔵庫、洗濯機複数台、調理器具一式などが含まれます。

現代のシェアハウス選びで、入居者が最も重視するのは「家賃」だけではありません。「誰と、どんな時間を過ごせるか」というコンセプトや共同生活上のコミュニティ設計が重要です。

5-1. ターゲットを明確にする

20代・単身者： 交流重視、低家賃、都心アクセス。

30代・社会人： 落ち着いた空間、質の高い水回り、仕事に集中できるワークスペース。

女性専用： セキュリティ重視、充実したパウダールームやキッチン。
など、共同生活ならではの付加価値を設計します。

5-2. コンセプトがない物件は「価格競争」に沈む

特徴のない物件は、周辺の安いアパートとの比較にさらされます。逆に「起業家が集まる」「アウトドア好きが集まる」といったエッジの効いたコンセプトがあれば、相場より高い家賃でも満室になる設計も可能に。しかし、コミュニティコンセプトの設計は、地道なブランディング設計が必要です。

多くの失敗事例を見てきた中で、共通する要因は以下の通りです。

マーケティング不足： 「シェアハウスにすれば埋まる」という安易な予測。近隣の供給状況やターゲットの移動動線を無視した立地での開業。収支採算計算が合わない状態で、スタートしてしまう。
 

管理会社の選定ミス： 安さだけで選んだ管理会社が「集金管理」しかせず、「コミュニティ形成」を放置した結果、荒廃したハウスになることもあります。管理会社の手数料は一般的に10%から20%が多いですが、安すぎる場合は、どのような管理体制になるのか、確認をしておく必要があります。

審査の甘さ： 空室を埋めたいがために、共同生活に不向きな人物を入居させ、既存の良質な入居者が一斉に退去してしまう。短期的な数字を追ってしまうことで、稼働率が低迷してしまうことも。

シェアハウス市場は成熟期に入り、ただ部屋を貸すだけの時代は終わりました。これからは「オフラインの繋がり」や「付加価値の高い体験」を提供できる物件が勝ち残ります。

不動産投資としての利回りは非常に魅力的ですが、その裏には専門的な管理ノウハウが必要です。

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