シェアハウスの管理運営は、一般不動産の管理とは大きく異なります。

主な業務は下記のようなものがあります。

・集客（自社サイトやSNSの運用）

・ポータルサイトの運用

・問い合わせ対応

・内覧対応

・入居対応

・契約書管理

・空室管理

・家賃管理

・設備修繕対応

・入居者トラブル対応

・入居者同士のコミュニケーションフォロー

・備品管理

・定期清掃管理

・ルール作り

・退去立ち会い

・退去時清掃

・・・・など。大きく上げるとこのような業務があります。

不動産賃貸会社と大きく異なるのは、ハード面（設備管理や家賃管理）だけではなく、ソフト面（入居者フォローやトラブル対応）などが重要なポイントであること、集客についてもポータルサイトだけでなく、自社での集客導線を持っているかどうかで稼働率が大きく変わることが挙げられます。

これらは専門性が高いので、ノウハウないまま自主管理でスタートさせると苦戦することが多いのです。そのため一般的には、自主運営よりもシェアハウスを専門に扱う管理会社に運営委託をするオーナー様が多いのが現状です。

委託運営であれば、このような専門性の高い業務を一括で管理会社に丸投げできるので安心です。特に２０人以上の中規模の物件は、中長期的な集客と管理物件のご入居者様のモラルや風土作り、設備修繕などその管理は多岐にわたるので、信頼できる管理会社にお任せするべきでしょう。

なぜ信頼関係が必要かというと、日頃の集客や管理水準については運営会社に全て丸投げになるので、内情をみることができない場合もあります。稼働率が悪い時、入居者の方の入れ替わりが目立つ時、新しい入居者の方がなかなか定着されない・・などの場合でも、管理会社にお任せする形となりますので、オーナー様と管理会社との信頼関係は何よりも重要であり、毎月の管理報告書を提出してもらうなど、連携の取り方をきちんと確認しておく必要があります。

また、例えば一般賃貸・マンションの管理費は3%前後に比較し、シェアハウスの管理費は平均で15%から20%前後です。上記に記載したように、通常賃貸よりも細かい管理業務が必要となりますので管理費もそれなりに高く設定しているシェアハウス運営会社が多いでしょう。

この金額を「高い」と考えるか、「安い」と考えるかはオーナー様の価値観となりますが、あまりに管理費が安い管理会社はなぜ安いのかも合わせて検証されてください。安いからお願いしたけど、全く稼働率が上がらない・・・というご相談を受けることもあります。

シェアハウスの管理委託を行う場合、どのような管理会社を選ぶかはとても大切です。

数年前にはとあるシェアハウス管理会社がシェアハウスオーナーに対して好条件のシェアハウス投資を持ちかけたが、管理会社による入居者募集がうまくいかず、オーナーに保証家賃が払えなくなり破綻してしまった事例がありました。

この事例は極端に悪質な例ではありますが、シェアハウスの管理会社の強みや特徴は、それぞれ異なるのは事実です。管理会社に委託する場合にその会社は信頼できる会社なのかどうかは、オーナー自身が見極めなければなりません。

シェアハウスの管理は、アパートやマンションの管理と比べて多岐にわたります。オーナー自身が少しでもシェアハウス管理のノウハウを知っていれば、自主管理をする際だけではなく、管理会社を選定するときの指針や判断材料にすることができます。

信頼関係のある管理会社が見つかっており、丸投げしてお任せできている形がベストではありますが、そのような会社がまだ見つかっていないオーナーの場合は、シェアハウス管理運営のノウハウの基礎をオーナー自身が持っておくことは武器になります。

その上で、場合によっては運営会社に管理委託をせず自主運営をした方が良い物件もあります。

これは絆家シェアハウスの考え方になりますが、一軒家規模のシェアハウス、入居者様が１０人以下のシェアハウスの物件オーナー様は「自主管理」をおすすめします。
理由としては、３つあります。

１・シェアハウス市場の流れとして、これから一軒家規模のシェアハウスは益々難しくなる

前提として、一軒家規模の小規模シェアハウスは「よほど立地が良いか」「よほど家賃が安いか」で戦わなくてはいけない物件が多いことが現状です。理由としては、大手不動産会社やシェアハウス会社がこの数年でシェアハウス市場に新しい価値を広げています。

「充実した素晴らしい設備」「水回り付きの居室」「デザイナーズ物件」の大型シェアハウスが、この数年で本当にたくさん増えました。１０年前までシェアハウスの価値は「安く住める」「契約が手軽」などが主な価値で、認知度も今よりも低かったのが現状です。

しかしながら、この数年でそのイメージはガラリと変わりました。シェアハウスに暮らしを求める２０代から３０代の方々は「新しい出会い」「一人暮らしでは体験できない充実した設備」「つながりや体験」を求めてシェアハウスを探す方が上回っています。そのため、現状集客に苦戦しているシェアハウスは「立地がとても良いわけではない小規模物件」「設備がものすごく充実しているわけではない小規模物件」「コンセプトやシェアハウスのサービスなど、特にエッジがたっているわけではなく、特徴がない物件」です。

だからこそ、一軒家規模のシェアハウスは「そのハウスだからこその施策をしっかり考える必要があります」

その他と一緒、だと、勝てません。

２・管理運営会社にお任せした場合の集客は待ちの姿勢になるケースが多い

これは一概に言えませんが、一軒家規模の小さなシェアハウスの管理運営委託を運営会社にお願いする場合、その他のシェアハウスと同じように管理運営されます。

数１０軒、数１００軒管理をしているシェアハウス会社に委託をする場合、「管理運営」については安定的に水準高いものを提供いただけると思います。しかし、集客についてはどうでしょうか。

もしあなたのシェアハウスが今まで集客に苦戦していて管理運営委託の変更を考えている場合、「どのような集客をするか」を事前に確認しておきましょう。

あなたのシェアハウスのための集客はしてくれる管理運営会社でしょうか。

それとも、ポータルサイトや自社HPに掲載して、問い合わせを待つ形で運営される管理会社でしょうか。

いずれも間違いではありません。しかし、「あなたのシェアハウスのための集客」を考えたい場合に、プロモーション費用やイベント企画などが発生します。その場合、中規模から大規模のシェアハウスであれば、管理費用からプロモーションやイベント企画費を捻出し、開催・集客プロモーションを組むことが可能です。

しかしながら小規模物件のシェアハウスの場合、どうしても総額家賃が決まっていることから管理費用からプロモーション費を捻出することが難しいため、特別的な集客を組む管理会社は少ないことが現状です。

すると集客についても「待ちの姿勢」にならざる得ない。それであれば、オーナー自らが集客ができるノウハウがあれば、自ら攻めの姿勢の集客ができる・・・それが絆家の考え方です。

３・家賃収益の最大化ができる

上記でも述べましたが、シェアハウスの管理委託費は通常の一般賃貸の管理費よりも高く、平均して１５%から２０%を占めます。１０%以下の管理運営会社もありますが、管理費が安いということは、「その分管理にかける時間が少ない」ということでもありますから、稼働率の最大化を考えると一概に管理費が安ければ良いとも言えません。

シェアハウスの管理運営の業務は多岐にわたります。しかし、一度満室になり、シェアハウスの入居者さんが定着し、風土が保たれ安定するところまではぐくむことができると、その手間は一気に楽になります。

２０人以上のシェアハウスの場合は、毎月ある程度の入れ替わりがありますし、ハウス内の設備点検・ルールの浸透や問い合わせ対応などに一定の管理時間を使う必要があるので、全くの手離れは難しいでしょう。集客についても、規模が大きくなるほどそれなりの労力が必要です。しかし１０人以下のシェアハウスの場合は、一度入居者さんが安定すると毎月の管理自体は「清掃」「家賃管理」「備品管理」が主な業務となり、かける時間がかなり少なくなる傾向があります。

するとオーナー様にとっての家賃収益も最大化に繋がるので、個人的には小規模物件の管理運営はご自身でノウハウを得た上での「自主運営」をお勧めしています。

いかがでしたでしょうか。

この記事では、シェアハウスの管理運営について、「管理運営委託」のケースと「自主運営」のケースのメリット・デメリットをまとめてみました。

絆家シェアハウスでも、たくさんのオーナーさんからのご相談をいただきます。

その中でも、管理委託を依頼した方が良い物件と自主運営をした方が良い物件の特徴をまとめさせていただきました。これをご覧になっている方で、一軒家規模のシェアハウスの運営を行なっている方、またオーナー様で自主管理に興味がある方は、絆家シェアハウスではこのようなスポットコンサル講座を行なっています。

成功する管理運営　虎の巻講座

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