マサロー（４１）

シェアハウスをスタートするためには物件が重要。まずはサブリース物件からスタートをします。

行動力だけ世界一のマサロー、早速良さそうな物件を見つけ、ヒラオカの元へ。

その物件はなんと、家賃１００万円！？何やら聞くと、世田谷エリアで、徒歩２０分の６LD Kの豪邸。１部屋２０畳くらいあるので、シェアハウスとして１部屋２０万円で貸し出すつもりだそう。満室賃料は１２０万円なので、２０万円の黒字になるのだとか・・・

この物件、シェアハウスとしてアリ？無し？

シェアハウス運営を長く続けるためには物件選びが何より大事。だからこそ、初めに確認しておくべきポイントをいくつか紹介します！

手元の物件がシェアハウスとして運用しやすい物件か、難しい物件かのポイントを紹介します。基本ポイントは全部で３つです。

①採算性が適切に組めるか

採算性とは、事業の売上高から費用を差し引いて、どれだけ利益が確保できるかのことを指します。シェアハウスとして物件を運用する際に、適切な利益を出すことができるかどうかを先に組み込むことは、長く運営を続けるためにも大切なポイントです。

シェアハウス運用の場合の採算ラインは「６０%」を目安にすることをお勧めします。

サブリースでの運用の場合、シェアハウスの家賃賃料の６割以下に、サブリース賃料を抑えることができるのかどうかが、一つのボーダーラインです。

動画の中でマサローくんは、サブリース賃料１００万円・満室賃料（売り上げ高）１２０万円で収支計算を立てていましたが、この場合は赤字になる可能性が非常に高いです。

理由はいくつかありますが、大きな理由は２つ。

１つ目は、シェアハウスは一般賃貸に比較して入退去が早いことが挙げられます。

一般賃貸だと平均して３年や５年単位で家を借りる方が多いのですが、シェアハウスの場合は平均入居期間が半年から１年。絆家シェアハウスの場合でも１年半から２年です。

退去から入居までの空室リスクを想定すると、常に満室稼働で収支をたてるよりも、８割稼働で収益が適正に回る形を組むことをお勧めします。

６割を採算のラインに合う物件を活用することで、負担なく物件運用をスタートできますので一つの参考にされると良いでしょう。

②適切な家賃設定

適切な収支計算を組むために、シェアハウスの家賃設定はとても重要なポイントです。

どのように設定するのが良いでしょうか。

マサローの場合、「豪邸だし、賃貸で借りると２０万くらいの価値がある！」と、１部屋２０万円の家賃設定をしようとしていました。ですがその判断はマサロー軸・・・。

大事なのは「相場感」です。通常、シェアハウスに引っ越しを検討する方は探すエリアでいくつか物件を探し、自分の希望に合う場所に複数内覧に向かいます。

「ここが素敵だからここだけで決める！」という方は、よほどそのシェアハウスがブランディングされていて、素晴らしい物件で、・・・というケースを除いて、なかなかないでしょう。

と、するときちんと相場家賃をリサーチすることが基本です。

シェアハウスの場合、単身者向けの一般賃貸（1K）平均より５０００円ほど低い金額が、シェアハウスとしての平均相場。

この相場家賃は平均水準ですが、ここから物件自体の価値によって家賃価格帯は前後されます。

例えば圧倒的立地での優位性（駅徒歩1分・ターミナル駅が立地など）や物件の魅力（物凄く素晴らしい設備環境や居室環境がある、水回りがついているなど）があれば相場より高く家賃を設定することが可能ですし、逆にハード面の価値が低い場合（居室が５畳以下、共有スペースがない）（駅から徒歩20分以上）などの場合は、平均相場より家賃をさらに低めに設定する必要があります。

（設定大事！）

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