2023-11-28
こんにちは。
コミュニティに特化したシェアハウス会社、絆家シェアハウスを経営する平岡雅史ことまーしーです。
おかげさまでシェアハウス管理運営は１１年目。１５人からスタートしたシェアハウス事業は、丁寧に育みながら全国１２箇所３７０人規模まで広がりました。僕自身もシェアハウスに暮らし始めて１５年を迎え、おそらくシェアハウスで暮らしている年月は日本最長。今では家族で１００人で暮らすシェアハウスで暮らしています。
この「成功するシェアハウス管理運営・虎の巻」では、シェア生活１５年目・管理運営１１年目の僕が感じる、これからのシェアハウス業界の動向と稼働率を最大に高めるための管理運営ノウハウをまとめました。
この数年、コロナ渦の社会の流れもあり管理運営・経営にお困りのシェアハウス同業者、そして物件オーナー様から「絆家シェアハウスはどんなふうに管理運営をしているのか」と、ご相談をいただきます。
シェアハウス市場の認知が高まってきたのがちょうど１０年前。その頃と今では、市場の流れも動向も大きく変化しています。このページではこれからのシェアハウス市場の動向を踏まえ、どんな管理運営のスタイルが勝ち残るのか。よくいただく質問と合わせて記事にしました。
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Contents
シェアハウスという暮らし方は、この１０年で大きく広がり、２０代から３０代の若い世代には当たり前の暮らしのスタイルになりました。この数年で業界への参入も増え、日本全国には個性豊かなシェアハウスが溢れてきたように感じます。
一般の一軒家をシェアするシェアハウスがほとんどだった１０年前に比べ、今では１００人規模で一人暮らしでは実現できない豪華な共有スペースを特徴としたシェアハウス・コンセプトやコミュニティを暮らしの魅力としたシェアハウスが増え、同時に利回りが良いことをメリットに、シェアハウス物件に投資するオーナーも増えたように思います。
しかしその広がりやムーブメントも数年前まで。
直近この数年では世界的な感染症や不動産投資問題をきっかけに、「本来シェアハウスはどうあるべきか」という中で、市場が精査されているように感じます。
例えば、数年前にメディアでも話題にあがったシェアハウス投資詐欺。この事例では「シェアハウスのトラブルのほとんどが人間関係。人間関係を生まないようリビングをなくすことで利回りを上げ、トラブルをなくすことで結果稼働率の底上げにつなげる」と謳い文句にしていたシェアハウスでしたが、数年で倒産。これによりわかったことは、「人間関係の接点をなくすほどにトラブルが増える。結果、退去率が上がりシェアハウスの雰囲気も悪くなり、入居率に繋がらない」ということでした。
この事例をきっかけにシェアハウスの管理運営はマンション管理とは異なり、暮らす人のモラルや質の重要性、そして暮らす人同士の生活上のコミュニケーションサポートが必要だと感じ始める事業主が増えてきたように感じます。
そして今も渦中にある世界中で広がりを見せた感染症。人と人とのコミュニケーションや共同生活が魅力であるシェアハウスという暮らしと反比例して、なるべく人と接触しないよう呼びかける社会の流れはシェアハウス市場でも厳しい状況でありました。
大手のシェアハウス会社がシェアハウスの展開を大幅に減らし、大規模シェアハウスを手放すなどは、その典型的な事例として挙げられるでしょう。
ただ、悲観することではありません。
市場のムーブメントが過ぎ、シェア生活が暮らしのスタイルの一つとして当たり前の暮らしの選択肢として根付いてきている今。
そしてシェアハウスでの暮らしを選ぶ人の一定数が「家賃の安さ」や「立地の良さ」だけではなく、そこで暮らすことで自分自身がどんなライフスタイルを送ることが出来るかを求めている現状。
シェアハウス業界のこれからは、増えすぎたシェアハウスが今精査され、必要とされた良いシェアハウスだけが残る。そして新しく芽出ていく。そんなフェーズにきていると感じています。
そしてこれからのシェアハウス市場の１０年は内覧対応・設備修繕など管理業務だけをただ行うだけでは稼働率が高まることはありません。マンションの管理運営とシェアハウスの管理運営は異なり、「共同生活の住まいを提供する」という点に着目した独自の管理ノウハウと集客導線が必要なのです。
このページをご覧いただいている方は、シェアハウス運営で稼働率の減少や、ルールやトラブルなどの管理運営体制でお悩みのオーナーの方、同業者の方も多いかと思います。
今回、この虎の巻では管理運営でご相談されることが多い「稼働率の向上」と「シェアハウス内のルールやトラブルの管理」この２つの課題を挙げ、それぞれのお悩みの特徴からどのポイントに着目して稼働率を高めていく必要があるのか、５つのポイントにまとめました。ぜひご覧いただけたら幸いです。
シェアハウスの管理運営でまず一番はじめに大切なことは「この家に暮らしていただく方々に、どんな暮らしを提供出来るのか」を明確にする、シェアハウスのコンセプト（ソフト）をたて、そのコンセプトにあった設計を行うことです。
なぜコンセプトが必要か？というと、稼働率に大きく影響があるからです。
どのオーナー様も１００人中１００人が、自分のシェアハウスを満室にしたいとおっしゃるはずです。ですが、「どんな方に、どんな暮らし方を提供する」を、鮮明かつ具体的にその導線までも形にしている事業者は少ないと感じています。「どうしたら集客できますか？」と聞かれる場合、一番初めにこう答えます。
「コンセプト（どんな人たちに、どんな暮らしを提供したいか）は立ててますか？」
ここがふわっとしているか、具体的に明確に言葉にし、ハード（設備）とソフト（人間関係）の導線まで落とし込んでいるかどうかで、集客ができるかどうかに大きく影響します。
シェアハウスを探す人の層には、いくつか層が分かれます。「家賃を出来るだけ安くしたい層」「流行りの設備や設備の快適さを重視した場所で暮らしたい層」「交流や出会いを楽しみにしたい層」などです。
たくさんあるシェアハウスの中から自身のシェアハウスを選んでもらうためには、差別化を行い、ニーズにマッチした方に興味を持ってもらう必要があります。
例えば「シェアハウスならではのアットホームなコミュニティを大切にしています」と謳っているシェアハウスがあるとします。シェアハウスは共同生活なので「出会いや繋がり」を価値にシェアハウスのアピール文を発信される事業者はとても多いですよね。
ですが、その「出会いや繋がり」を事業者側がしっかり設計立てて、具体的な形として未来のお問い合わせ者に対して発信している事業者は少なく感じます。
人が集まればコミュニティが出来る。
アットホームなシェアハウスと謳えばそうなる。
それは間違いです。
運よく良い入居者さんに恵まれて、一時的にコミュニティが出来ることはありますが、運や人によって左右されてしまうコミュニティは非常に不安定です。
なぜなら、いつかその「良い入居者さん」は退去される可能性があるからです。
コミュニティ、とは人が集まって作られるものですが、コミュニティの質やどんなコミュニティであるかは、そのコミュニティを始める管理運営側によって作られます。
コミュニティが作られやすい設計が考えられているか。
コミュニティが盛り上がる仕掛けや仕組みが揃っているか。
ソフト面は目に見えないからこそ、より具体的に設計・仕組み化する必要があります。
絆家シェアハウスではメインコンセプトとハウスコンセプトをそれぞれ設け、「どんな人に来てもらうか」を具体化した上で、その方々が必要とする・喜んでいただける・興味を持っていただけるコンセプトに沿った体験コンテンツを複数の角度から用意しています。
この「コンセプト」をどのレベルで具体的に実際に暮らすシェア生活に落とし込むことができるかで、問い合わせ数をはじめとした全体の稼働率に大きく影響を及ぼしていきます。コンセプト設計はいわば稼働率の一番初めの土台となるポイント作り。ターゲットを明確に絞ることが問い合わせに繋がるため、まずはシェアハウスに暮らす人の中で、どの層にアプローチするかを明確に定めましょう。
写真は「言葉」をコンセプトにしたシェアハウスkotonoha新小岩のアイキャッチスペース
＜コンセプト設計で集客する・管理運営ノウハウ１・２・３の記事はこちらから＞
自身のシェアハウスに来ていただく層を決め、暮らしのコンセプトが決定したら、その情報を発信しましょう。どんなに良いシェアハウスを作ったとしても、発信して知ってもらわない限りは、稼働率に繋がることはありません。
「シェアハウスの発信をしよう（入居者を募集しよう）！」とスタートする際に、シェアハウス専用のポータルサイトを利用するオーナーさまや運営会社が多いと思います。
シェアハウス専用ポータルサイトは具体的には「ひつじ不動産」「東京シェアハウス」「ゲストハウスバンク」「シェアシェア」などが挙げられます。
これらのポータルサイトは検索エンジンの中でもSEO対策の上で圧倒的優位にあり、シェアハウスを探すほとんどの人がまずはポータルサイトに行き着きます。
ですが、長期的な集客と運営するシェアハウスのブランディングという点では、ポータルサイトだけに頼り続けることは危険でもあります。
大きな理由の一つとしてはポータルサイトは立地エリアから探す人がほとんど。同じエリア内のシェアハウスが全て一括で並びます。全て統一されたフォーマットで掲載されるため、「エリア」「家賃」「設備」以外の特性は伝わりづらい。もしポータルサイトだけで集客しようとすると、たくさん並ばれたシェアハウスの中から「立地」「家賃」で勝たなくてはいけません。
「立地」と「エリア」「設備」だけで戦おうとすると、どうでしょうか。
あなたのシェアハウスより駅から５分近いシェアハウスや、あなたのシェアハウスより少し築浅の新築物件が掲載された際に、どちらをクリックするかは一目瞭然です。
ポータルサイトの構成上どうしても仕方のないことではありますが、数百軒のシェアハウスが「全て同じ構成で掲載される」ため、コンセプトの魅力やハウスの特性、差別化したいポイントなどは伝わりづらいことが挙げられます。
しかしポータルサイトは圧倒的なSEOを誇るので、シェアハウスの管理運営を行う上でポータルサイトの掲載はするに越したことはありませんが、そこだけに頼ることは危険かつ掲載したから問い合わせが増えるわけではありません。特にあなたの管理するシェアハウスの半径５駅圏内に、あなたのシェアハウスより駅から近い物件・新築や設備が圧倒的に整っている物件がある場合は、ポータルサイト上だけでは選ばれずらい可能性が高いです。
そのため集客導線は複数作っておくことが重要です。
例えばホームページは必須です。理由としては自社のシェアハウスの魅力や特徴・問い合わせして欲しい人に合わせた発信が自由にできるホームページは、他社と差別化した上で自社を選んでもらうために圧倒的に必要な問い合わせ導線の一つです。
ポータルサイトであなたのシェアハウスを見つけたとしても、そのまま問い合わせをするケースだけでなく、グーグルや検索サイトでシェアハウス名を入力し、その評判や口コミを探した上で問い合わせを行うケースも多いです。自分のシェアハウスの魅力を伝わりやすいよう伝えることができる庭を持つことは、長期的にシェアハウスの稼働率を高めたい場合必須となります。
そして長期的に集客を安定化させていくために、自社サイトのSEO対策を取り入れましょう。
次にSNSの運用。シェアハウスの入居者さまのターゲットは平均年齢２３歳から２８歳前後。入居いただくターゲットが若い層であるからこそ、シェアハウスの集客においてSNSは非常に有効な集客方法です。
＜＜写真は絆家シェアハウスの公式インスタグラムより＞＞
絆家シェアハウスが得意とする集客方法の一つがSNSですが、今の時代はポータルサイトではなくSNSでシェアハウスを検索し、そのまま問い合わせいただき入居につながるケースも多い時代です。SNSも基本的に自分の庭になりますので、自由な運用が可能な分、来ていただきたい層に必要な情報を発信する最適な集客ツールです。
特にSNSで自社のシェアハウスについて呟いてくださる入居者さんが多いほど、口コミという観点から信頼度を高く持っていただける点もメリットの一つです。
絆家シェアハウスでは独自のコミュニティ制度「アンバサダー制度」を取り入れ、リアルな口コミを入居者の方個人のSNSで発信いただくことで、発信と口コミの両面から設計立てています。
実際にSNSをみた上でお問い合わせいただく方はミスマッチが少なく、入居後の満足度も高く長く入居いただく方が多いことが特徴です。
＜絆家シェアハウスの集客ノウハウ１・２・３の記事はこちらから＞
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ハウス内覧、というと設備や立地の紹介。と思う方も多いのではないでしょうか。
一般賃貸だと内覧はそのように行われますが、シェアハウスの管理運営で行う内覧では、質の高いヒアリング力とニーズ構築力があるかないかで、大きく内覧決定率が異なります。
シェアハウス業界での内覧決定率は４〜５人に１人という数値が平均ですが、絆家シェアハウスの場合１.７人から２人に１人ご入居いただいているデータがあります。
この数値は「問い合わせの時点でこちらが求めるターゲットのお客様に問い合わせいただいているか」という点と、「当日、相手のニーズを引き出し相手が望むライフスタイルを提案できているかどうか」で出せる数値です。
お問い合わせいただく方は平均して３物件ほどを同時に問い合わせをし、内覧に向かいます。ということは、あなたのシェアハウスと他のシェアハウスを比較し、入居する場所を検討しているのです。
その際に、もし内覧で「間取り」「立地」「家賃」だけの「説明」をした場合にどうでしょうか。
きっと内覧者の方は「間取り」「立地」「家賃」だけで他のハウスと同時に比較し、一番利便性がよく、一番家賃の安いシェアハウスに決めるでしょう。
もちろん間取りも、立地も、家賃も非常に大切です。しかしシェアハウスは「共同生活」。
ホームページ上で確認がとれない、シェアハウスでの生活や雰囲気、暮らしている方々がどんな方々で、どんな暮らしができるかまでご説明し、内覧者の方がどんな暮らしを求めているか。そしてここで暮らすとどんな暮らしができかまでご提案できると、ハード面だけではない暮らしの価値をイメージしていただくことが出来ます。
内覧は管理運営の中でも最も重要な業務の一つ。内覧を担当する運営者は、いわばコンセルジュのように高いヒアリング力とニーズ構築力や提案力が求められます。
絆家シェアハウスはお問い合わせいただいた１.７人から２人は実際に入居いただいているこの数値は、設備や立地だけのご説明では出すことができない数値です。
そのため絆家シェアハウスで内覧を実施するスタッフは、高いヒアリング力と提案力を高めるために日頃より内覧トレーニングを行い、一人でも多くの方によりよい提案ができるよう努めています。
＜内覧決定率を高めるセールススキルノウハウ１・２・３の記事はこちらから＞
一般的にシェアハウスの平均入居率は半年から１年と言われています。
絆家シェアハウスでは、平均退去率はその倍である１年から１年半を保つことができるよう、日々数値化しています。
退去率は業界の中でもかなり長い（リピート率が高い）と自負していますが、まず退去率を下げる秘訣で一番土台として大切なことは入居者の皆さんに「安心感をどれだけ与えることが出来るか」です。
シェアハウスは家です。
家は自分自身の居場所となるスペースですので、安心で安全であることは重要です。
ここでお伝えする「安心・安全」は、ソフト面（管理運営側の対応）で十分に育むことができます。
安心を作り出すために必要なことは大きく３つ。
それは
１・ハウスに共通のルールを根付かせるための入居オリエンテーションの実施
２・清掃やクリンリネスのクオリティを保つルールと仕組みを取り入れ、入居者さんのトラブルやストレスを最小限に抑える
３・一貫性のある問い合わせ対応を行い、スムーズで的確な管理対応を行う
一見これらの３点はシェアハウス管理運営会社ではどの会社も管理運営業務として行なっていることかもしれませんが、まず現場の担当者はこの３つを徹底的に高めることをお勧めします。
例えば＜１＞の入居時のオリエンテーション。
鍵を渡してお部屋を案内して終わり。というシェアハウスもあれば、ハウスルールをきちんとお伝えしその場で共通認識を合わせる、というシェアハウスもあります。どのレベルで行なっているかは非常に大切です。
絆家シェアハウスでは一度の入居オリエンテーションに約１時間半から最大２時間、お時間をいただき、ハウスで共同生活を送る上で必要な全てのルールをケーススタディと共にお伝えしています。
さらにお伝えしたルールやマナーがきちんと浸透しているか、ハウスでの生活に疑問や不安点がないかをサポートするために入居オリエンテーションから１ヶ月以内にフォローアップ面談を行い、再度コミュニケーションをはかります。
一人当たりの入居者さんにかける時間を「長い」と感じる事業者・オーナーの方も多いと思います。
ですが「一対一でお話し、シェア生活のルールやマナーを管理側から浸透させる時間」はこの入居オリエンテーション・フォローアップの数時間だけ。ルールがしっかり浸透することは、結果心地よい共同スペースの雰囲気とモラル向上につながります。そのため、この時間は稼働率をしっかり安定させるためにも必要な時間と考えています。
そして入居後１ヶ月間をどう暮らしていただくかで、その後の退去率が大きく変動するため、１ヶ月のサポート期間も重要です。この仕組みは、別記事でご紹介させていただきたいと思いますが、自社の統計・アンケートより「入居後の１ヶ月どう過ごすかで、その後のシェア生活の満足度が大きく変わる」という数値が出ています。
そのため絆家シェアハウスでは、「入居日を迎えたら、終わり」ではなく、１ヶ月間のサポート期間を設け、何か疑問がないか・ルールが浸透しているかをしっかりサポートさせていただくことで、安心した生活とルールの浸透を図っています。
せっかく入居したのに２ヶ月で退去申告をされた・・長期希望だったはずなのに３ヶ月で退去してしまう・・など、もし入居が安定しない・入居してもすぐに退去が続くケースでお困りの事業者さまからもよくご相談をいただきます。その場合は、入居した後のサポート体制をはじめとした上記３つのポイントをを見直してみることをお勧めしています。
＜退去率を下げる安定した管理運営ノウハウ１・２・３の記事はこちらから＞
＜直接シェアハウスのお悩み・稼働率改善を相談したい方へ・無料相談実施中！＞
退去率の減少には、もう一つ重要なポイントがあります。それは、「付加価値の設計」です。
先にあげた「安心感」の構築は、退去率に大きく影響しますが、さらに入居者さんの退去率を下げるためには安心感だけではなく、その先の「付加価値の設計」が重要です。
付加価値とは、一言でいうと「期待以上に感じていただけるプラスアルファの何か」のこと。シェアハウスでいうと、入居者の皆さんは「家賃」として毎月「シェアハウスの居室とスペース利用」にお金をお支払いいただいています。
そのため、どんなに居室が豪華であってもスペースが快適であっても「付加価値」にはなりません。家賃を支払って得ることができるサービス内容に値するからです。
付加価値とは、「この金額を支払って得ることができる物やサービス」以外のことですので、居室や設備だけでなく「ここで暮らしているから得ることができる、プラスアルファの価値」を指します。
この付加価値の設計が高いサービスや事業はプラスアルファの満足度が高く、結果リピート率の向上（シェアハウスで言うと、入居期間の長期化）や、口コミの高評価などにつながりやすいことが挙げられます。
例えばディズニーランドの付加価値はサービスにあります。乗り物にのってキャラクターに会うことにチケット料金を支払っているわけですが、ディズニーランドに行くとキャストさんのおもてなしやサプライズに遭遇する方々が多いですよね。
そのサービスに感動し、「また行こう」と思うリピートに繋がり、感動を誰かに伝えたくなり口コミに繋がり、結果その口コミが新しい集客につながります。
今回は遊園地での付加価値を例として挙げましたが、付加価値をシェアハウスの中で生み出すには、どんなものがあるでしょうか。
絆家シェアハウスでは、この「付加価値」をユニークなコミュニティサービスを通したコミュニティ作りや全国各地の繋がりに挙げ、暮らし以上の体験価値を提供する導線を作り出しています。
こちらも、詳しく知りたい方は「付加価値で口コミと信頼を生む・シェアハウスの価値の設計」の記事をご覧ください。
実際に、コミュニティを付加価値として設計をしている絆家シェアハウスでは、ここで暮らした方、１００人を超える方からたくさんのお声をいただき、その評価は４.９と満足度の高い口コミをいただいています。
その口コミの内容は、付加価値として設計した「コミュニティ」について挙げてくださる入居者さまも多く、新しく絆家シェアハウスを調べる方にとっての信頼度につながり集客に大きく反映されるというループを生み出すことに成功しています。
付加価値の設計で入居者満足度を最大化することは、入居期間を長期化させるだけではなく、口コミという信頼をうみ、結果集客に大きく反映させるループを生み出します。
絆家シェアハウスでは宣材写真を使用せず、リアルな生活の様子をご紹介することでよりコミュニティの雰囲気を新規お問い合わせ者の方にも伝わりやすくしています。写真はハウスでの日常の様子。
＜退去率を下げ口コミを生む！管理運営ノウハウ１・２・３の記事はこちらから＞
いかがでしたでしょうか。
今回この記事では、オーナー様初め同業社の方よりご相談をいただく質問の中でも特によく質問をいただく「集客方法」「入居後の管理運営」「退去率の減少」の上で重要なポイントを絞り、安定した稼働率を保つ方法をまとめました。
冒頭でもお伝えしましたがシェアハウスは共同生活。通常のマンションや賃貸物件の管理運営とは異なり、上記の５つのポイントを徹底して高めていくことが結果稼働率の底上げに大きくつながります。
設備の修繕、契約関係や定期清掃などの通常管理業務（ハード面）は勿論大切です。ですがそれだけでは稼働率を高めることが難しい。シェアハウスならではのルールやハウス文化・付加価値などのソフト面の設計を立てること・そして独自の集客導線を体系立てることが何より重要です。
私たちが１５年の年月をかけて育んできたノウハウが、シェアハウスの管理運営でお困りのオーナー様、事業者さまのお役に少しでも立てられたら嬉しいです。
下記専用公式ラインからシェアハウス管理についての無料お悩みコンサルも実施しています。
記事をご覧いただき、絆家シェアハウスのノウハウにご興味を持ったオーナー様・事業者様はぜひお気軽にお問い合わせください。
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